지난 14일 경기 안산시 반달섬 일대에 7000호실 규모의 생활형 숙박시설이 들어서 있다. 주택경기가 침체기에 접어들면서 대부분이 공실·미분양 상태로 남아 있다. 성동훈 기자지자체, 수요 2~3배 인허가 예사“미국 라스베이거스 아시죠? 거기처럼 한 번 들어가면 3박4일은 거뜬히 놀 수 있는 공간이 되는 거예요. 모든 것이 엄청나게 크게 들어올 거예요. 여기는 국제테마파크가 들어올 자리고, 이 앞에는 유람선이 다니는 마리나 선착장인데….”
빈 섬에는 한때 ‘아파트 대체 상품’으로 인기를 모았다가 지금은 미분양 애물단지가 된 생숙과 오피스텔을 짓고 있는 공사 현장만이 즐비했다. 반달섬에 이미 준공됐거나 공사가 진행 중인 생숙을 합치면 총 7033호실에 달한다. 국내에서 규모가 가장 큰 제주도 그랜드하얏트호텔의 4배가 넘는 숙박시설이 제대로 된 관광시설 하나 없는 반달섬 안에 집중 공급된 것이다. 미국발 고금리에 정부의 생숙 규제까지 겹친 지금, 생숙은 사람이 살지도 못하고 팔기도 어려운 ‘유령 건물’로 전락할 처지에 놓였다.반달섬의 비극은 시화 멀티테크노밸리 사업이 시작된 2002년으로 거슬러 올라간다.
반달섬을 분양받은 개발업자들은 잘 팔리는 물건에 집착했다. 아파트 규제를 피할 수 있는 생숙과 오피스텔 공급이 결정된 배경이다. 상업지역인 반달섬의 최대 용적률은 800%에 달한다. 여기에 주차장 기준 등 건설 규제로부터도 자유로운 생숙과 오피스텔을 지어 아파트처럼 분양한다면, 개발업자로선 아파트를 짓는 것보다 훨씬 더 큰 마진이 남는다. 여기에 지난해 한국은행이 기준금리를 연 3.5%까지 올리면서, 주택시장 개발붐이 막을 내렸다. 반달섬에 떠돌았던 개발 기대감도 사라졌다. 돈줄이 막힌 시행사가 투자를 꺼리면서, 2000억원의 민간 자본을 유치해 마리나 항만을 조성하겠다는 안산시 계획은 2년째 제자리걸음이다. 현재 반달섬 일대에선 분양가보다 6000만~7000만원 낮은 ‘마피’ 매물도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.
하지만 ‘적정 수요’를 예측할 수 있는 방법이 아예 없는 것은 아니다. 각 지자체는 주거기본법에 따라 10년마다 주거용 건물의 수요 대비 공급 규모를 예측하는 주거종합계획을 발표하도록 돼 있다. 인구 증감, 입주·멸실 요인을 반영한 적정 수요를 계산하고 인허가를 조절하자는 취지다. 그나마 주거용 건물은 수급 불균형의 실태라도 파악할 수 있다는 점에서 상황이 낫다. 주택도시보증공사의 분양보증심사 강화, 미분양 관리지역 지정이라는 일종의 규제 장치도 제한적으로나마 있다. 문제는 이러한 규제 장치가 전무한 물류센터나 생숙, 오피스텔 등 비아파트다. 시장 상황에 따른 과열과 냉각이 비아파트에서 유독 극단적으로 나타나는 이유다.정밀한 수요 예측 없이 과잉공급된 건물은 기업과 가계, 지역사회에 이르기까지 깊은 상흔을 남긴다. 우선 시행사와 건설사는 미분양으로 공사 대금을 제대로 회수하기 어려워진다. 최근 불거진 부동산 프로젝트파이낸싱 위기 역시 인허가 조절의 사각지대에 있는 비주택에서 주로 발생했다.
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