“미국 라스베가스 아시죠? 거기처럼 한번 들어가면 3박4일은 거뜬히 놀 수 있는 공간이 되는 거에요. 모든 것이 엄청나게 크게 들어올 거에요. 여기는 국제테마파크가 들어올 자리고, 이 앞에는 유람선이 지나다니는 마리나 선착장인데….”
이 사업은 시화호 일대의 땅 301만평을 ‘21세기형 첨단 복합산업단지’로 조성하는 국책사업으로, 수자원공사가 주도했다. 수공과 안산시는 MTV 사업지 내 유일한 상업지역이었던 반달섬을 지역 랜드마크로 만들겠다는 계획을 세웠다. 섬쪽에는 호텔과 마리나 항만을 짓고, 육지쪽에는 호텔과 컨벤션 마리나 리조트를 짓겠다는 구상이었다. 실제로 반달섬에 있는 생활형 숙박시설 9곳 모두 부동산 호황기였던 2020년~2021년에 인허가를 받았다. 이들은 1가구 2주택 규제를 피할수 있으면서도 ‘오션뷰와 조식 서비스, 수영장을 즐길 수 있는 프리미엄 아파트’를 마케팅 전략을 내세웠다. 그 결과 별다른 광고 없이도 ‘완판’에 성공하는 단지들이 속속 등장했다. 2544가구 대단지인 ‘힐스테이트라군인테라스 1차’도 그 중 하나다.
주거용으로 분양·광고된 건물을 주거용으로 사용하지 못하고, 당초 목적대로 숙박시설로 쓰자니 관광 수요가 뒷받침 되지 못하는 상황. 정부와 지자체는 애초에 생숙이 주택이 아니었다는 원론적 입장을 고수하고 있지만, 수분양자들은 정부와 지자체 역시 책임을 피할 수 없다고 주장한다. 막연한 개발계획에 기대 인허가를 남발하면서 지금의 반달섬 사태를 초래했다는 것이다.안산시는 상업지역에 생숙이나 오피스텔이 들어오는 것 자체엔 절차상 문제가 없었다는 입장이다. 과잉공급을 이유로 인허가를 거부하기는 사실상 힘들었다는 취지다. 하지만 ‘적정 수요’를 예측할 수 없는 방법이 아예 없는 것은 아니다. 각 지자체는 주거기본법에 따라 매 10년마다 주거용 건물의 수요 대비 공급 규모를 예측하는 주거종합계획을 발표하도록 돼있다. 인구 증감, 입주·멸실요인을 반영한 적정 수요를 계산하고 인허가를 조절하자는 취지다.
그나마 주거용 건물은 수급 불균형의 실태라도 파악할 수 있다는 점에서 상황이 낫다. 주택도시보증공사의 분양보증심사 강화, 미분양 관리지역 지정이라는 일종의 규제 장치도 제한적으로나마 있다. 문제는 이러한 규제 장치가 전무한 물류센터나 생숙, 오피스텔 등 비아파트다. 시장 상황에 따른 과열과 냉각이 비아파트에서 유독 극단적으로 나타나는 이유다.정밀한 수요 예측 없이 과잉공급된 건물은 기업과 가계, 지역사회에 이르기까지 깊은 상흔을 남긴다. 우선 시행사와 건설사는 미분양으로 공사 대금을 제대로 회수하기 어려워진다. 최근 불거진 부동산 프로젝트파이낸싱 위기 역시 인허가 조절의 사각지대에 있는 비주택에서 주로 발생했다.
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