Schweizer Immobilienfonds massiv überbewertet

Die Diskontfaktoren zur Immobilienbewertung sind in den vergangenen zwei Jahren fast unverändert geblieben, während die Marktzinsen deutlich angezogen haben.Indirekte Immobilienanlagen, die sogenannten Immobilienfonds, werden an der Börse gehandelt, womit ihr Kurs dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage unterliegt. Die Grundlage der Bewertung bilden der künftige Wert des Immobilienbesitzes und die erwarteten Mieteinnahmen.

Wenn künftige Zahlungsströme ins Spiel kommen, dann muss ein Diskontfaktor veranschlagt werden, anhand dessen die Zahlungen der Zukunft abgezinst werden – so erhält man den Gegenwartswert des Immobilienbesitzes. Die erwarteten Mieteinnahmen hängen wiederum von der Inflation ab. Die Ökonomen von Wellershoff & Partners haben den adäquaten Diskontfaktor berechnet und gelangen somit zu einem geschätzten inneren Wert von Immobilien. Immobilienfonds werden mit einem Agio gehandelt, das den Aufpreis auf den inneren Wert oder den Nettoinventarwert der Liegenschaften darstellt.

Wie oben dargestellt hat sich das Markt-Agio seit 2022 etwa halbiert: Immobilienfonds erscheinen noch immer günstig. Setzt man einen adäquaten Diskontfaktor an, der die Entwicklung der Marktzinsen spiegelt, ändert sich das Bild deutlich . «Der Unterschied ist dabei so gross, dass die vermeintlich günstigen Immobilienfonds gar als teuer anzusehen sind», resümieren die Ökonomen von Wellershoff & Partners.

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