지난해 연말과 올해 초 압도적 다수의 미디어와 자칭타칭 전문가들은 2022년 주택시장이 상승할 것이라고 예견했다. 이들이 주택시장 상승을 전망하면서 내놓은 주된 근거는 신규주택 공급 부족이다. 그러나 주택시장이 대세하락을 본격화한 지금 신규주택 공급이 부족하다는 목소리는 찾을 길이 없다. 어째서 이런 일이 벌어진 것일까?기억을 복기해보면 금방 알 일인데, ‘신규주택 공급부족론’이 등장하는 건 늘 주택시장이 상승할 때다. 2014년부터 지난해까지 계속된 주택시장 대세상승기에 날마다 등장했던 ‘신규주택 공급부족론’이 대세하락이 본격화되자 흔적도 없이 사라진 것처럼 2008~2013년까지 이어진 서울 부동산 시장의 대세하락기에도 신규주택 공급이 부족하다는 얘기는 찾아보기 어려웠다. 하지만 버블 세븐 위주로 주택가격이 폭등했던 노무현 정부 시기엔 하루가 멀다 하고 ‘신규주택 공급부족론’이 미디어를 채웠다.
하지만 ‘신규주택 공급부족론’자들의 곡학아세와는 달리 주택시장 가격 형성에 절대적인 영향을 미치는 건 신규주택 공급량이 아니라 재고주택 시장의 공급량이다. 통계를 살펴보면 이런 사실이 명확해진다. 2020년 기준으로 대한민국 전체 주택 수는 18,525,844호다. 한편 근래 5년간 신규 주택생산량은 연평균 전체 주택 총수의 4% 남짓에 불과하다. 쉽게 말해서 주택시장은 96%의 재고 주택시장과 4%의 신규 주택시장으로 구성된다는 뜻이다. 따라서 당연히 재고 주택시장의 공급량이 주택시장 가격의 향배를 결정할 수밖에 없다. 재고 주택시장에서의 매물 잠김 현상 및 투기적 가수요의 폭발적 증가를 가능케 한 유동성 홍수 시대가 속절없이 저물고 긴축 시대가 도래하자 재고 주택시장에서는 숨어 있던 매물들이 눈사태처럼 쏟아지고, 영원할 것 같던 투기적 가수요는 아침 햇살에 사라지는 가을 안개처럼 자취도 없이 사라졌다.
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