'다주택자 규제·임차인 보호 부족이 전세사기 야기해'

"첫째, 대출 전세대출과 보증 확대를 제1의 원인으로 짚습니다. 이명박 대통령 때부터 시작된 전세대출이 박근혜 정부를 거쳐 문재인 정부에 이르러 전세대출 보증, 보증보험 확대 정책과 맞물려 크게 확대됐고 주택 전세보증금 가격을 주택 가격에 육박하는 수준으로 밀어올리면서 주택취득자의 입장에서 자기 자본 투입 없이 타인 자본만 가지고도 주택 취득이 가능해지면서 이를 악용한 전세 사기가 대규모로 발생했다고 봅니다.

넷째, 주택임대차 시장의 정보 불균형과 투명성 부족, 임차인의 임차보증금을 제대로 보호하지 못하는 주택임대차보호법과 관련 법제의 결함도 전세사기 피해를 발생시키고 확대시키는 데 큰 영향을 주고 있습니다. 임차인들이 주택 임차를 하면서 주택 가격과 보증금 가격의 관계, 임대인의 신용에 대한 정보를 제대로 확인할 수 없고, 전세 거래의 위험성에 대해 공인중개사로부터 제대로 고지받지 못하고 있습니다. 게다가 공인중개사는 비싼 수수료를 받고자 보증금이 높은 임대차를 권하게 되므로 임대인과는 이해관계를 같이 하게 되고 임차인과는 이해충돌 상황에 처하는데도 이를 제어할 장치가 제도상 없습니다. 보증금이 계속 증액돼 가는데 소액임차보증금을 제대로 보호하지 못하고 있는 주택임대차보호법의 결함도 큰 문제입니다.""전세 사기 만연과 관련해 정부에게 아주 큰 책임이 있습니다.

"나홀로 아파트나 빌라, 단독주택, 오피스텔 등의 가격을 제대로 공시해주는 제도가 현재 없습니다. 부동산 가격공시에 관한 법률은 '토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격'을 '적정가격'이라고 정의하는데, 정부는 공시가격을 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높은 가격으로 공시하지 않고 시장에서 성립할 수 있는 가격대의 60~70% 수준에서 공시하고 있습니다. 전세사기 피해자 인정 요건의 개선, 후순위임차인들의 피해회복, 오피스텔, 다가구·단독주택, 근린생활시설, 신탁주택 거주 임차인 등의 피해 회복에 실질적으로 도움이 되는 법률이 되도록 전세사기 특별법을 개선해야 합니다. 아울러 정부가 원하는 피해자에게는 공공기관을 동원해 직접 선구제·후회수 방안, 선순위 저당채권 등의 매수 등으로 지원하고 보증금 회수를 위한 법률 문제는 공공기관이 해결하도록 조치해줘야 합니다. 현재 대출 조건이 상당히 제한적이어서 임차인들의 사정에 맞지 않는 경우가 많은데, 대출 프로그램을 임차인 유형에 맞추어 맞춤형으로 개편해야 합니다. 마지막으로 임차인들이 스스로 권리구제를 시도할 경우 법률지원을 할 프로그램과 예산 지원이 필요합니다."

특히 그중에서도 보증금을 전혀 회수할 수 없는 임차인들은 이 방안을 이용할 수 없습니다. 따라서 후순위 임차인들이 조금이라도 더 보증금을 회수할 수 있도록 해보기 위해서는 선순위 저당채권을 공공기관이 할인해 매입하고 할인 매입금액 + 알파의 수준에서 배당요구를 하도록 함으로써 후순위인 임차인이 조금이라도 더 배당을 받을 수 있도록 하는 방안이 추가적으로 필요합니다.""사기 피해주택을 매입해 공공임대로 전환하는 것이 필요하다고 생각하지만, 사기 피해주택 전부를 공공임대로 전환하기는 현실적으로 어렵습니다. 그 이유는 건축법 위반건축물이 너무 많아 이런 주택을 매입할 경우 계속적으로 공공임대주택으로 사용하기 곤란하고, 사기 피해주택 중에는 주택으로 분류돼 있지 않은 종류의 건축물이 많기 때문입니다.

둘째, 등록임대 및 등록 유지 조건을 엄격하게 통제해야 합니다. 등록임대의 등록 및 등록 유지 조건에 자기 자본 투입 비율, 합리적 예상 기대 수익 중 월세 수입의 비중 등 자본 건전성, 사업구조의 건전성 심사 기준이 필요합니다. HUG에 의해 보증금반환보증을 가입할 수 없는 임대사업자는 등록을 말소시키고 임대의무기간을 채우지 못하고 등록이 말소된 자에게는 감면 받았던 조세도 납부하도록 조치해야 합니다.

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