권애리 기자의 친절한 경제 시작합니다. 권 기자, 서울 집값에 특히 강남과 용산 집값에 거품이 끼어 있는 건지 아닌지 분석해 봤더니 거품이 끼어 있더라는 결과가 나왔어요?지금 서울 부동산 시장의 상황을 파악하는 데 참고할 만한 면들이 있어 보여서 오늘 소개해 드리려고 합니다.강남과 강동, 서초, 송파. 이른바 강남 4구죠. 그리고 성동구와 양천, 용산구를 가장 집값에 거품이 많이 껴 있는 7개 구로 꼽았습니다.노원과 동대문, 서대문, 성북, 은평구는 세 번째 그룹입니다. 거품이 약간 있다, 한 마디로 서울에서 강북과 구로, 금천, 관악, 도봉, 종로, 중랑구, 이 7개 구를 빼놓고는 서울의 아파트 가격에 거품이 모두 껴있는 상태라는 겁니다.일단 이 보고서가 정의한 거품은 집값이 앞으로도 계속 오를 거라는 기대심리 때문에 합리적이지 않은 수준의 가격이 장기간 지속되는 현상을 뜻합니다.일정 기간 동안 집값이 출렁인 정도와 전세가가 출렁인 정도를 비교해서요.
전세가는 별로 차이가 없는데 집값이 같은 기간 동안에 너무 빨리 변하고 그런 현상이 보인 기간이 1년 이상 지속됐다고 하면 "아 이건 거품이구나" 판단하는 수식을 만들어서 그 거품 정도를 비교한 겁니다.강남과 용산이 2017년 4월부터 거품이 끼기 시작해서 가장 빨랐고 서초, 송파, 양천, 영등포, 강동구가 그다음입니다. 지금 서울의 주요 구들 같은 경우에 거품 기간이 최소 2년 2개월 넘게 이어지고 있다는 겁니다.이 보고서에서 지금 거품이 꼈다고 판단한 곳들이 대체로 이 핀셋 적용 지역과 일치한다고 평가했습니다.네. 이 보고서는 앞으로는 하락 요인이 더 크다고 분석하고 있습니다. 사실 그리 멀지 않은 과거에도 참고할 수 있는 사례가 있습니다.이때 거품 기간은 2006년 5월부터 2009년 8월까지로 봅니다. 이때는 3년 4개월 이어졌습니다. 단 강남은 2005년 말에 거품이 껴서 2009년 2월에 먼저 꺼졌다고 분석하고 있습니다.
거품이 먼저 끼지만, 꺼질 때도 다른 데보다 빠르다는 겁니다. 2008년 하반기에 다들 아시는 금융위기 발생한 게 거품이 꺼진 가장 큰 원인이었습니다. 그리고 당시에 잠실과 반포에 대규모로 새 아파트가 공급된 것도 일조한 것으로 봅니다.아무리 경제가, 집값이 심리라고는 하지만요. 심리만으로 어떤 가격이 지속되는 건 한계가 있다, 실제 가치, 좀 어려운 말로 내재 가치와 너무 차이가 나는 비합리적인 가격은 일정한 충격이나 변수가 발생하면 언제 그랬냐는 듯이 꺼지는 거품이 될 수 있다는 거죠.하지만 동시에 앞으로도 집값이 오를 거라는 전망은 11개월 만에 처음으로 꺾였습니다. 아직 오름세는 유지하고 있지만 서울 매매가 상승 폭이 지금 보시는 것처럼 뚜렷하게 줄었고요. 수도권과 5대 광역시 상승세도 주춤합니다.이 부분은 계속 주시할 필요가 있겠지만 일단 서울 집값은 현재로선 하락을 가리키는 요인이 더 많은 상태라는 게 이 보고서의 분석입니다.
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