マンション賃料と中古マンション価格推移の特徴マンション賃料は2008年9月以降、リーマン・ショックの影響から下がり始めます。13年を底に、やや上昇しますが、上昇が明確になるのは17年になってからです。そして23年前半以降、急激に上昇し、過去のピークと同じ水準まで上昇しています。一方、中古マンション価格は12年末が底です。13年から上昇を継続し、20年中ごろ以降はさらにその上昇度合いを強めています。
双方を比較すると、価格の変化が先行し、賃料の変化は遅れてやってくるということに気づきます。これは賃料の遅効性と呼ばれる特徴です。原因の一つは、賃貸借契約を大家から解除するにしても、家賃を上げるにしても、日本の借地借家法では、正当な事由がない限り家賃を上げることは困難なためといわれています。もう一つは、マンション価格は資産価格であるため、「将来」の期待収益の現在価値の合計であると考えられている一方で、賃料は「今」の対価であるという点があります。つまり値上がりが期待されているとき、価格は将来の期待ですぐに反応しますが、賃料は「今」に着目しているのですぐには反応しないのです。賃料が上昇している理由の一つは、物価高です。都市部などでは、賃上げや資材高騰で住宅の維持費用が増加していることが背景といわれています。もう一つの理由は、住宅価格の上昇です。高くなりすぎて買いにくくなったこと、新築も中古も供給が少ないということから、借りるという選択をするケースが増えているようです。
気になるのは、23区のマンション賃料は過去のピークとおおむね同じレベルまで上昇している中、更なる上昇があるのかどうかです。マンション賃料に上昇の余地があるかどうかについては、横浜市と川崎市のマンション賃料が参考になると筆者は考えています。東京23区では、過去のピークであった08年7〜9月に比べ、24年1〜3月は0.78%高くなっていますが、横浜市と川崎市では、7.54%も高くなっています。横浜市と川崎市の都心部へのアクセスの良さと相対的な賃料の低さから、賃料が都区部より上がりやすく、結果として過去のピークを大きく超えていったのだと考えられます。リーマン・ショック前は、東京都区部は横浜市・川崎市の1.4倍程度の水準でしたが、現在は1.3倍強の水準です。こうなりますと、経済環境に大きな変化がなければ、23区内のマンション賃料もまだ上昇する余地はありそうです。
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