「まだマンション投資はできるか」 有力投資家の回答は

個人投資家の読者が日経マネーに寄せた「投資のよくある悩み」に、スゴ腕の著名個人投資家が親身になってアドバイスを授けます。今回は株式投資と賃貸マンション投資の両方を手掛ける億万投資家の内田衛さんが回答します。ワンルームなどの賃貸向けマンションを購入して貸し、家賃を定期的に得る。この投資で成功するポイントは「いい物件を安く買うこと」です。空室が続いたり、火災や地震で物件が損傷したりといったリスクはありますが、いい物件を安く買えれば、ほとんど成功したと言っていいほどです。では、現在はいい物件を安く買える状況でしょうか。答えを明かす前に、いい物件を安く買うことについて補足しましょう。

まず、いい物件には条件が2つあります。一つは、誰もが「住みたい」「借りたい」と思う立地。もう一つは、購入後に価格が下がらないこと。家賃から物件の維持経費を引いた収入を購入価格で除して算出した実質利回りがいくら高くても、物件の価格が大きく下がっては元も子もありません。また物件の価格とは異なり、家賃はあまり上がらないので、物件を安く購入することも重要です。 こう考えると、株にも通じますが、ベストの買い時は「不景気のどん底」です。にもかかわらず、「買いたい」と思った時や不動産会社に勧められた時に購入する人が多いのです。それでは成功はおぼつきません。買い時を考慮せずに購入するのは、知識が十分でないからでしょう。既に成功された方々が書かれた本がたくさんありますので、それらを読んで研究しましょう。また、自分で物件を幾つも見て見る目を養うことも大切です。私が不動産投資で実行しているのは、超一等地戦略です。理由は空室を心配せずに済み、売りたい時にはすぐに、しかも高く売れるから。デメリットは、物件の価格が高いので利回りが若干低くなることです。

具体例を挙げましょう。私は2009年10月、東京都千代田区のJR山手線内側（最寄りの東京メトロ銀座線の駅から徒歩1分）で、広さ約30㎡、築4年のワンルームマンションを1750万円で現金一括購入しました。家賃は月11万5000円で、維持経費は同1万5000円なので、年間の家賃収入は120万円になります。15年で投資を回収できて築19年の物件が残る。そう計算して成功の可能性が高いと判断しました。同条件の物件の相場は現在、買値の約2倍です。それでも、あなたは今から買いますか？

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