Noord-Hollandse makelaars hebben er weinig vertrouwen in dat woningzoekenden baat hebben bij het nieuwe puntenstelsel voor de vrije huursector, zoals het kabinet dat op 1 januari 2024 wil invoeren. Het nieuwe puntenstelsel moet ervoor zorgen dat huurders een eerlijke(re) prijs voor hun woning in de vrije huursector gaan betalen. Makelaars vermoeden dat het verhuurders juist uitnodigt om creatief te boekhouden en investeerders afschrikt omdat de terugverdientijd zal oplopen.
Hoewel 'ie de laatste een beetje lijkt af te koelen, staat de huizenmarkt nog steeds flink onder druk. Er is meer vraag dan aanbod, waardoor de prijzen worden opgedreven. Het kabinet wil de druk van de ketel halen door meer te bouwen en aan huizen in de vrije huursector punten toe te kennen.
Wat houdt dit puntenstelsel in?
Het puntenstelsel bestaat al voor sociale huurwoningen. Het aantal punten van een sociale huurwoning geeft de kwaliteit van de woning aan. Zo wordt er gekeken naar oppervlakte, zuinigheid van energie en de waarde van de woning (WOZ-waarde). Op basis daarvan wordt de huurprijs bepaald. In 2022 is de prijs van een sociale huurwoning 763,47 euro of lager.
In de vrije sector wordt deze puntentelling nog niet gebruikt. Een maximale prijs voor dit type huurwoningen is er ook niet. Vanaf 1 januari 2024 wil het kabinet een soortgelijke regeling invoeren bij vrijesectorwoningen. Door middel van punten wordt bepaald hoe hoog de huur van een woning maximaal mag zijn. Op dit moment is er geen plafond van een maximale huurprijs.
Makelaars in de regio vragen zich af in hoeverre dit nieuwe systeem iets zal veranderen aan de huidige situatie. Steven Lagerweij, algemeen directeur van Vivantus, maakt zich zorgen om de huidige ontwikkelingen op de woningenmarkt, ook over het nieuwe puntensysteem van minister De Jonge.
Lagerweij verwacht dat de markt ontwricht zal blijven: "Ik snap wat De Jonge bedoelt met dat puntensysteem, alleen overziet hij de gevolgen hiervan niet. Beleggers zullen geen nieuwbouwprojecten financieren, omdat zij aan te veel punten moeten voldoen. Zo kunnen zij geen lage huurprijs aanhouden, want ze moeten de kosten er ook uithalen. Je houdt op deze manier die achterstand. Vraag en aanbod komt namelijk niet samen."
'Achterhaald systeem'
Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, ziet het puntensysteem als achterhaald. "Dit systeem zou best wel een keer vernieuwd kunnen worden. Maar als je teveel punten hebt, dan mag je voor de markthuur verhuren. Het nadeel aan het puntenstelsel is dat het in de afgelopen jaren zo is aangepast, dat geldt; hoe hoger je WOZ-waarde, hoe hoger de punten."
Ook geeft Wijnen aan dat er nog geen duidelijkheid is over wanneer en hoe het puntenstelsel om huurwoningen op prijs te categoriseren wordt gepresenteerd. "De Jonge wil woningen, investeringen, jongeren. Ik wil zeggen; meneer De Jonge, we willen gewoon duidelijkheid hebben! Ga met elkaar in gesprek, want eigenlijk wil iedereen hetzelfde. Ga met elkaar in een ruimte zitten totdat het is opgelost!"
"Veel verhuurders zullen met het nieuwe puntensysteem waarschijnlijk slim gaan spelen"
Hoogleraar housing systems Peter Boelhouwer van de TU Delft ziet dit ook niet als dé oplossing: "Over het puntensysteem is nog niet heel veel bekend, we weten ook nog niet hoeveel punten het dan worden. Veel verhuurders zullen het dan waarschijnlijk slim gaan spelen."
Zo zullen ze volgens Boelhouwer andere manieren vinden om dit puntensysteem uit te spelen. "Ze splitsen dan bijvoorbeeld een grote woning op in kleinere woningen. Of ze gaan boven die grens zitten, dus verhuren ze boven die 1.200 euro. Op dit moment zijn ze vanuit het ministerie onderzoek aan het doen naar dit puntensysteem en de huizenmarkt."
Expats en hoge huur
Opvallend zijn de hoge prijzen van (koop)woningen - die steeds vaker voor kortere periodes - te huur staan en aan expats worden verhuurd.
"Het is een algemene trend dat er veel aan expats wordt verhuurd. Het is een heel specifieke markt. Dat aantal expats is altijd nog fors aan het groeien. Het migratiesaldo is al net zoveel als vorig jaar", vertelt de hoogleraar.
Een medewerker van 123Wonen Haarlem herkent dit beeld. "Meestal verhuren we voor 1 of 2 jaar, dat is voor ons kort. De meeste mensen waar we voor verhuren zijn voornamelijk mensen die voor werk of privéredenen naar het buitenland gaan of verhuren als belegging." Ook benadrukt zij dat expats ook ergens moeten wonen. "Expats kunnen die hogere huurprijzen eigenlijk wel betalen. Zo'n 90 procent van onze huurders zijn expats, dat durf ik wel te zeggen."
"De mogelijke oplossing? Dat is flexibiliteit; er zijn veel meer mogelijkheden"
De voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam ziet het aantal expats ook toenemen. "Er zijn heel veel internationals die naar Nederland komen om te werken. Dat wordt betaald vanuit de werkgever", vertelt Wijnen. "De eerste paar maanden zitten zij in een heel gunstig belastingklimaat. Ze zijn bereid om te betalen."
'Flexibiliteit is the key'
Dat er een verandering moet komen in het aanbod op de huurmarkt, dat is duidelijk. Wijnen en Lagerweij zien het puntensysteem niet als de heilige graal. Beiden pleiten zij voor meer mogelijkheden rondom vergunningen en het kopen van huizen, zodat er meer ruimte op de huurwoningenmarkt ontstaat.
Wijnen: "Er moeten meer woningen worden gebouwd, je moet zorgen dat je bijbouwt. Er zijn 100.000 woningen per jaar meer nodig dan nu. Een hypotheek met meerdere personen ondertekenen zou een optie zijn, maar fiscaal is dat ook lastig, want je moet wel betalen en je bent allemaal aansprakelijk."
Lagerweij pleit voor verandering: "De mogelijke oplossing? Dat is flexibiliteit; er zijn veel meer mogelijkheden. Bijvoorbeeld het toestaan van meer hypotheekvormen, of met vrienden huurcontracten afsluiten met elkaar." Daarnaast moet de overheid meer plannen maken voor de bouw, vindt Lagerweij. "In het tweede kwartaal van dit jaar zijn er maar 15.000 bouwvergunningen afgegeven, in heel Nederland! Dat is minder dan vorig jaar, toen werden de beloftes ook al niet waargemaakt."
Download de app
🔔 Blijf op de hoogte van nieuws uit jouw regio, download de gratis NH Nieuws-app.
