Meer huizen dankzij een zak geld van het Rijk? Dat is hoogst onzeker
Het is zeer de vraag of het geld dat het vorige kabinet uittrok voor woningbouw goed besteed is. Toch wil het huidige kabinet doorgaan met die subsidie.
Eén miljard euro trok het vorige kabinet ervoor uit. De woningbouw moest worden versneld, met meer nadruk op niet al te dure woningen, en met dat miljard moesten gemeenten geholpen worden om dat van de grond te krijgen.
Maar heeft het ook gewerkt? De Algemene Rekenkamer heeft grote twijfels. Veel woningen die met steun uit de zogeheten Woningbouwimpuls worden gebouwd, zouden waarschijnlijk zonder dat extra geld ook wel gebouwd worden.
Daarnaast is er een goede kans dat projecten die steun kregen, andere projecten hebben verdrongen, stelt de rekenkamer; gemeenten hebben die op de lange baan geschoven omdat ze niet aan de voorwaarden van de Woningbouwimpuls voldeden. En wat de eis betreft dat de nieuwbouw voor een belangrijk deel ‘betaalbaar’ moest zijn: er zijn nauwelijks waarborgen dat die nieuwe huizen op de langere termijn niet sterk in (huur- of koop-)prijs gaan stijgen.
Analyse veel te simpel
De kritiek van de Algemene Rekenkamer is hard, en dat begint al bij de analyse die toenmalig minister van binnenlandse zaken, Kajsa Ollongren, maakte. Zij ging ervan uit dat projecten vooral stranden omdat gemeenten aanlopen tegen hoge grondprijzen. Bijvoorbeeld als de bodem nog gesaneerd moet worden of als er bedrijven verplaatst moeten worden. Dan lukt het niet nieuwbouwprojecten financieel rond te krijgen.
Veel te simpel, vindt de rekenkamer. Ze werpt de vraag op of andere knelpunten niet veel dringender aangepakt moeten worden. Zoals wetten en regels die voor vertraging zorgen, of een tekort aan ambtenaren die alle plannen kunnen afhandelen, of een gebrek aan nieuwbouwlocaties. En waarom trouwens precies één miljard euro? ‘Ook hiervan hebben we geen onderbouwing aangetroffen’, schrijft de rekenkamer.
Ollongren meldde vorig jaar, niet zonder trots, dat er 140.000 woningen gebouwd worden met subsidie uit de Woningbouwimpuls. Voor het antwoord op de vraag of die steun ook heeft gezorgd voor snellere bouw van meer én betaalbare woningen, ging zij volledig af op informatie van de betrokken gemeenten. Maar het risico bestaat dat die hun aanvragen ‘strategisch’ hebben ingevuld om de kans op subsidie te vergroten, stelt de rekenkamer. Het is ‘niet goed te controleren’ of de beloftes van gemeenten ‘echt hard te maken zijn’.
Prognoses staan bol van de aannames
Toch wil Ollongrens opvolger Hugo de Jonge (volkshuisvesting) gewoon doorgaan met de Woningbouwimpuls – dat is ook afgesproken in het coalitieakkoord. Van ‘precies vaststellen’ hoe groot de bijdrage daarvan is aan het versnellen van de nieuwbouw ‘zal nooit sprake kunnen zijn’, stelt hij in een reactie op het rapport van de rekenkamer. Maar inderdaad, steviger toezien op bijvoorbeeld de betaalbaarheid van al die nieuwbouw is nodig.
Ten slotte heeft de rekenkamer ook kritiek op de prognoses van het woningtekort. Die staan bol van de aannames, en een kleine verandering daarin leidt meteen tot heel andere uitkomsten. Maar Ollongren deed voortdurend of die prognoses harde cijfers opleveren. Ja, geeft De Jonge toe, dat kan inderdaad wel wat genuanceerder.
Subsidies dreigen weg te lekken naar marktpartijen
Wie strijkt dat geld uit de Woningbouwimpuls op? De rekenkamer stelt die vraag niet. Maar het risico bestaat dat die miljoenen deels ‘weglekken’ naar projectontwikkelaars en grondeigenaren, waarschuwt Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgoed aan de Radboud Universiteit.
Die subsidie is bedoeld voor projecten die anders financieel niet haalbaar zijn. Maar, stelt Van der Krabben, gemeenten hebben ‘haast per definitie’ minder zicht op die haalbaarheid dan de marktpartijen die zo’n project willen uitvoeren. Zo’n partij kan dus vrij eenvoudig – en voor gemeenten oncontroleerbaar – voorrekenen dat een project zonder overheidsbijdrage niet rondkomt. Dan levert subsidie dus vooral meer winst voor een projectontwikkelaar op.
Vijftig procent van de projectkosten die gemeenten opvoeren in hun aanvragen voor de Woningbouwimpuls gaat trouwens op aan bouwgrond, blijkt uit nieuw onderzoek van Van der Krabbens groep. Ook dat verdient aandacht. Want de waarde van grond gaat fors omhoog als er woningen gebouwd gaan worden. Die waardesprong kan helpen het project rendabel te maken. Maar net zo goed kunnen projectontwikkelaars die opbrengsten buiten beeld houden. Dan wordt vooral de grondeigenaar er rijker van.
Lees ook:
Dit zijn de plannen van minister De Jonge voor de woningmarkt: vooral heel veel betaalbaar bouwen
Nederland bouwt te veel dure woningen, stelt minister Hugo de Jonge. Hij wil de koers verleggen: meer betaalbare nieuwbouw.