近年の建設ラッシュで、東京都心部にタワーマンションが林立している。これから深刻になりそうなのが、分譲型集合住宅の建て替え問題だ。国土交通省によると、現在、全国の分譲マンション戸数は655万戸弱、入居者は1500万人を超える（2018年末現在）。うち築40年以上のものは、現在81万戸、20年後には367万戸に達する。これらの多くは建て替えの必要性に直面する。近年は、入居者が数百から1000世帯に及ぶ大規模分譲マンションも多数あり、ここ数年でも東京都心部にタワーマンションが激増している。それらの物件を建て替える場合、数百から1000世帯の所有者がまったく同一の建て替えのタイミングと方法に合意しなければならない（5分の4以上の多数決が必要。ただし、市街地再開発事業では3分の2以上の多数決で建て替えが可能）。分譲マンションにはそれぞれの住民の専有部分（住居）のほかに共用部分（建物の躯体部分など）があるが、区分所有法では、共用部分はすべての住民の「共同所有」の財産となっている。問題は、誰が合意形成のリーダーシップをとるのか、ということである。マンションの管理会社は、「案」を住民に提示するが、あく
しかし、日本の分譲マンションでは、管理会社は日々の管理と住民へのアドバイスをすることで手数料を得ているだけなので、建て替えの合意ができてもできなくても、管理会社の懐は痛まない。建て替えを含めたマンション管理は、あくまで管理会社ではなく住民の共同責任であるというのが日本の区分所有法の建て前なのだ。 さらに、近年の都心部のタワーマンションは投資目的で購入した外国人の区分所有者が増えていることも特筆すべきである。外国人に限らないが、投資目的の非居住区分所有者はそもそも連絡がつきにくいなどの理由で合意形成への参加が困難だ。こうした問題が、タワーマンションの大規模修繕や建て替えという重大な意思決定を難しくしている。修繕や建て替えの合意ができなければ、マンションの老朽化が進み、資産価値も落ちる。価格の低下が進めば、当初の住民から低価格で購入した新しい所有者に住民も入れ替わり、マンション住民全体の所得水準も低くなるだろう。修繕や建て替えのために追加資金を出せる住民はますます少なくなり、そのため建て替えの合意はさらに困難になる。この悪循環が続けば、「スラム化」しかねない。
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