Case, che cosa acquistare da 250mila fino a un milione di euro

Gli esperti consigliano di investire in uno o più bilocali per massimi ritorni. Da valutare la città ma anche la zona e il taglio dell’abitazione, che ne determinano la redditività

di Paola Dezza

6 gennaio 2020

Tre famiglie italiane su 4 sono proprietarie di casa

4' di lettura

La scelta dell’investimento dipende in primis dal capitale a disposizione, considerando liquidità in cassa e mutuo che si potrebbe accendere. A seconda del portafoglio (e del rischio che ci si vuole assumere) si possono scegliere diverse tipologie di immobili e destinazioni più o meno gettonate. «Chi compra casa per sé spende quello che reputa adeguato a trovare un immobile che risponda alle proprie esigenze - dice Carlo Giordano, ad di Immobiliare.it -. Chi acquista per investire deve valutare non solo la città, ma anche la zona e il taglio dell’abitazione, che ne determinano la redditività».

A Milano in zona Isola, una delle più rivalutate e richieste degli ultimi anni, comprando un appartamento da 250mila euro ci si assicura un investimento che avrà una redditività del 7-8 per cento. Con 500mila euro è consigliabile investire in due diverse unità abitative per ridurre il rischio di morosità e aumentare la redditività. Ormai si punta anche su appartamenti di piccole dimensione, quasi una camera di albergo.

Il lusso abbassa la redditività
«In generale i grandi budget da oltre un milione di euro andrebbero divisi fra più immobili - dice Giordano -. Investire in un unico appartamento di lusso abbassa la redditività rispetto al costo sostenuto e non è il modello più virtuoso anche in termini di domanda di mercato». Meglio puntare sul modello della coabitazione, fra studenti o lavoratori fuori sede con il trilocale.

Da un’analisi di Casa.it basata sugli annunci presenti nel portale nel terzo trimestre 2019 (e quindi fotografia decisamente parziale del mercato) a Milano con 250mila euro, in zona Garibaldi, Moscova, Porta Nuova si possono acquistare in media 53mq (stando, ripetiamo, agli annunci di quel periodo). In realtà la zona è ben più costosa se si guardano altri annunci. Qui il signorile usato costa in media 6.900 euro al metro quadrato, per arrivare al signorile nuovo che raggiunge prezzi di circa 8mila euro al mq. E il centro? In zona Monte Napoleone e San Babila l’usato medio costa circa 8.500 euro al mq.

Con 500mila euro nella zona CityLife, Fiera, Sempione, Portello si possono acquistare circa 100 metri, perché in Fiera i prezzi si aggirano sui 4.500 euro al mq. Il medio usato scende a 3.500 euro al mq in zona Farini-Isola. Questi i dati della tabella elaborata dal Sole 24 Ore in collaborazione con i maggiori network immobiliari. A Roma, nei dati di Casa.it, con 250mila euro si possono acquistare 54mq a Testaccio o Trastevere; 58mq in Centro storico, Aventino, San Saba e Caracalla. Con 500mila euro i mq salgono a 108mq a Testaccio e Trastevere e a 116 in Centro storico, Aventino, San Saba e Caracalla.

A Napoli con 250mila euro si comprano 72 mq al Vomero e Arenella fino a 197 mq a San Giovanni a Teduccio. I prezzi possono risultare più contenuti di quella che è la media del mercato perché basati su un insieme di annunci pubblicati da giugno a settembre 2019. A Milano i prezzi al metro quadrato sono in salita negli ultimi semestri e la media della città, secondo la tabella elaborata dal Sole 24 Ore in collaborazione con i maggiori network immobiliari va da 3.700-5.100 euro al mq in zona Sempione a 8.300-13.600 euro al mq di zona San Babila.

Puntare sulle grandi città
Per Tecnocasa «che il mattone sia tornato al centro degli interessi degli investitori è un dato di fatto. Il 17,9% degli acquisti sono per investimento, il 24% nelle grandi città. In alcune di queste le percentuali salgono e si portano al 36,5% a Napoli, al 33,9% a Verona, al 27,4% a Milano e al 25,7% a Torino». Tecnocasa consiglia a chi ha un budget di 250mila euro di puntare nelle metropoli (alla luce dei segnali di ripresa) su piccoli tagli, meglio se in zone che potrebbero rivalutarsi nel tempo. A Milano, per esempio, si possono prendere in considerazione le aree che in futuro saranno oggetto di interventi di riqualificazione come lo Scalo Farini (dove i prezzi medi sono di 4mila euro al mq) o l’ex scalo di Porta Romana (un medio usato qui non supera i 3mila euro al mq).

L'appeal delle zone universitarie
«Nelle città grandi e medie rendono bene le zone universitarie - dice Fabiana Megliola di Tecnocasa -. A Roma nella zona di Tiburtina, dove c’è domanda di locazione universitaria, l’usato costa intorno a 2.400 euro al mq e rende il 4,8% annuo lordo. A Milano in Bovisa si arriva al 5,7% lordo». A Napoli e Verona, negli ultimi anni, è cresciuto il fenomeno degli affitti brevi, per cui si può ipotizzare di acquistare un piccolo taglio (i prezzi sono ancora accessibili) da mettere a reddito, ma nel caso del breve termine occorre non improvvisare, considerare i costi legati alla gestione di un immobile con questa finalità e la possibilità che il mercato possa iniziare a essere saturo.

Seconda casa evergreen
La seconda casa vive un momento difficile, ma c’è sempre una domanda da parte di famiglie che vogliono un posto per passare weekend e vacanze. «In ambito turistico si potrebbe prendere in considerazione un piccolo taglio al mare, montagna e lago - dice Megliola -. Da valutare anche i borghi caratteristici: possono avere prezzi contenuti (ma attenzione ai costi di ristrutturazione soprattutto quando sono di tipo conservativo) e grande fascino per i turisti stranieri». Per budget da 500mila euro e un milione di euro si possono prendere in considerazione anche le zone centrali delle grandi città dove i prezzi sono mediamente più elevati ma che, in questi anni, hanno garantito un’interessante rivalutazione nonostante la crisi (i rendimenti sono più contenuti a causa dei prezzi più elevati). Con un milione si sale di livello per spingersi fino a case di pregio con vista, magari a Firenze così come della Capitale: un immobile con vista sul Tevere, sull’Arno o su una piazza storica è sempre molto ambito da chi possiede capitali importanti.

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