هفته گذشته خبر انتشار وام یک میلیارد تومانی مسکن، در رسانه‌های ایران مورد توجه قرار گرفت، بسیاری با شنیدن یا خواندن عنوان این خبر تصور کردند که سقف وام مسکن در تهران تا یک میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است؛ اما خیلی زود مشخص شد، ماجرا به کل چیز دیگری است.
آینده را کسی نمی‌تواند پیش‌بینی کند، بنابراین پاسخ قطعی این سوال مشخص نیست، اما با توجه به سابقه و تجربه و حساب و کتاب کسانی که طرح «وام یک میلیاردی» را طراحی کرده‌اند، می‌توان تخمینی از ۱۵ سال آینده به دست آورد.
در سایت وزارت راه و شهرسازی حکایت از آن دارند که در فروردین سال ۱۳۸۸ متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۲ میلیون و ۴۳۲ هزار تومان بوده است. به عبارتی متوسط قیمت مسکن طی ۱۲ سال و نیم ۱۳ برابر افزایش پیدا کرده است. اگر این نسبت در ۱۵ سال آینده برقرار بماند، در این صورت باید متوسط قیمت یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران بیش از ۲۸ میلیارد تومان باشد.
هفته گذشته خبر انتشار وام یک میلیارد تومانی مسکن، در رسانه‌های ایران مورد توجه قرار گرفت، بسیاری با شنیدن یا خواندن عنوان این خبر تصور کردند که سقف وام مسکن در تهران تا یک میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است؛ اما خیلی زود مشخص شد، ماجرا به کل چیز دیگری است.
داستان از آنجا آغاز شد که که «محمود شایان»، مدیرعامل بانک مسکن روز هفدهم شهریور ماه در یکبرای توصیف طرح جدید این بانک برای دعوت به سرمایه‌گذاری از عبارت «وام یک میلیاردی» استفاده کرد. او برای تشویق مردم به افتتاح حساب مسکن و سرمایه‌گذاری در این بانک گفت اگر هر کسی ماهی ۲۸۸ هزار تومان به حساب پس‌انداز مسکن خود واریز کند، بعد از ۱۵ سال می‌تواند از وام یک میلیارد تومانی استفاده کند. این رقم برای شهرهای بزرگ ۸۵۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
بنابراین پیدا است که واقعیت تیتر وام یک میلیاردی، نه وام یک میلیاردی، بلکه تبلیغ طرح جدید سپرده‌گذاری و وعده سر خرمن وامی است که احتمالا بانک مسکن ۱۵ سال آینده به صاحبان حساب پس‌انداز در این بانک پرداخت خواهد کرد. اما فکر می‌کنید ۱۵ سال آینده با یک میلیارد تومان وام مسکن چه کاری می‌توان کرد؟
آینده را کسی نمی‌تواند پیش‌بینی کند، بنابراین پاسخ قطعی این سوال مشخص نیست، اما با توجه به سابقه و تجربه و حساب و کتاب کسانی که طرح «وام یک میلیاردی» را طراحی کرده‌اند، می‌توان تخمینی از ۱۵ سال آینده به دست آورد.
سناریوی اول، فرض کنیم قیمت مسکن، متناسب با افزایش قیمت در ۱۲ سال گذشته رشد کند.
آمار دقیقی از متوسط قیمت مسکن در ۱۵ سال گذشته در دست نیست، اما
در سایت وزارت راه و شهرسازی حکایت از آن دارند که در فروردین سال ۱۳۸۸ متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۲ میلیون و ۴۳۲ هزار تومان بوده است.
۱۲ سال و نیم بعد، در مرداد ۱۴۰۰ متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی، طبقبه ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسیده است.
یعنی در این مدت قیمت یک آپارتمان ۷۰ متری در یک محله متوسط در تهران، حدود ۲میلیارد تومان گران‌تر شده است. یعنی از حدود ۱۷۰ میلیون تومان به بیش از ۲ میلیارد و ۱۷۰ میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است.
به عبارتی متوسط قیمت مسکن طی ۱۲ سال و نیم ۱۳ برابر افزایش پیدا کرده است. اگر این نسبت در ۱۵ سال آینده برقرار بماند، در این صورت باید متوسط قیمت یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران بیش از ۲۸ میلیارد تومان باشد.
با این اوصاف وام یک میلیارد تومانی بانک مسکن، کمتر از ۴ درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد.
کافی است این عدد را با سقف وام مسکن در حال حاضر مقایسه کنیم. بر اساس مصوبه مجلس سقف وام مسکن برای واحد مسکونی شهری ۴۰۰ میلیون تومان است. این رقم، معادل ۱۸ درصد قیمت یک آپارتمان متوسط ۷۰ متری است که طبق محاسبات بانک مرکزی حدود ۲ میلیارد و ۱۷۰ قیمت دارد.
با این حساب روشن اگر وضعیت به همین منوال ادامه داشته باشد، ارزش وام یک میلیاردی بانک مسکن در ۱۵ سال آینده یک‌پنجم سقف کنونی وامی است که طبق قانون بانک‌ها موظف به پرداخت آن هستند.
سناریوی دوم، فرض کنیم اوضاع بهتر شود و تورم مسکن در ۱۵ سال آینده نصف ۱۲ سال گذشته باشد.
حتی در این صورت هم باز ارزش وام یک میلیاردی به اندازه یک‌سوم سقف فعلی وام مسکن خواهد بود. اگر اوضاع بازار مسکن در سال‌های آینده به اندازه‌ای بهبود پیدا کند که میزان افزایش قیمت مسکن نصف تورم مسکن در ۱۲ سال گذشته باشد، در این صورت متوسط قیمت یک متر مسکن در تهران باید چیزی حدود ۲۰۰ میلیون تومان و قیمت یک آپارتمان ۷۰ متری در یک محله متوسط حدود ۱۴ میلیارد تومان باشد.
در این صورت وام یک میلیاردی چیزی حدود یک‌چهاردهم (۷ درصد) قیمت خانه را پوشش می‌دهد. این رقم کمتر از نیمی از میزان پوشش سقف وام ۴۰۰ میلیون تومانی در تابستان ۱۴۰۰ است.
سناریوی سوم، فرض کنیم اوضاع خیلی خوب شود و تورم مسکن در ۱۵ سال آینده یک‌پنجم ۱۲ سال گذشته باشد.
این فرض که تورم ۱۵ ساله قیمت مسکن در تهران چیزی حدود ۲ و نیم برابر باشد، فرض بسیار بعید و دور از ذهن است. سایت وزارت راه و شهرسازی، آمارکل کشور، نه فقط تهران را در یک بازه ۲۵ ساله (۱۳۷۱ تا ۱۳۹۵) دارد. کافی است اعداد و ارقام این جدول را با هم مقایسه کنیم؛ خواهیم دید قیمت مسکن در بازه‌های زمانی ۱۵ ساله بین ۱۵ تا ۱۸ برابر افزایش پیدا می‌کند.
به هر حال فرض محال، محال نیست؛ اگر فرض کنیم معجزه‌ای اقتصادی-اجتماعی در ایران رخ دهد و بازار مسکن یک ثبات بی‌سابقه را تجربه کند و بعد از ۱۵ سال متوسط قیمت یک خانه ۷۰ متری تنها ۲ و نیم برابر گران‌تر شود، در این صورت ارزش وام یک میلیاردی مسکن در تهران به اندازه ارزش سقف وام ۴۰۰ میلیون تومانی است که مجلس برای سال ۱۴۰۰ مصوب کرده است.
سناریوی چهارم، فرض کنیم ناگهان اعلام شود وام یک میلیاردی همین الان پرداخت می‌شود. آیا مشکل مسکن حل می‌شود؟
خیر. منابع پولی و بانکی موجود ظرفیت پرداخت وام‌های ۴۰۰ میلیونی را ندارد، اما اگر فرض کنیم معجزه‌ای رخ دهد و چنین منابعی در دست بانک‌ها بیفتد و به همه متقاضیان به راحتی وام پرداخت شود، باز هم مشکل مسکن، به دو دلیل حل نخواهد شد.
اولا نظام عرضه ثابت است. حتی اگر دولت «ابراهیم رئیسی» سر قول ساخت یک میلیون مسکن در سال باشد، باز هم نمی‌تواند جوابگوی تحریک تقاضا باشد. در این صورت بدون تردید بازار مسکن دچار هرج‌ومرج خواهد شد و قیمت‌ها تا اندازه‌ای که ارزش وام یک میلیاردی از بین برود، افزایش پیدا خواهد کرد. یعنی متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران در بازه کوتاهی ۲ تا ۲ و نیم برابر افزایش پیدا خواهد کرد.
دوم، متقاضیان هم کشش چنین وامی را ندارند. آن طور کهاعلام کرده، اقتصاد وام یک میلیارد تومانی با احتساب سود ۹ درصد نزدیک به ۹ میلیون تومان در ماه خواهد بود. تنها گروه معدودی توانایی بازپرداخت چنین اقساطی را دارند، قطعا بخش بزرگی از بازار هدف مسکن، یعنی مستاجران و کسانی که از قافله خانه‌دار شدن بازمانده‌اند، باز هم از قافله جا می‌مانند. آنچه مسلم است بحران پیچیده مسکن راه حل ساده و میان‌بر ندارد. بحرانی که محصول چند دهه نابسامانی اقتصادی و اجتماعی است، قطعا با طرح‌های جهادی و ضربتی قابل حل نیست. تصمیم‌هایی مانند افزایش سقف وام‌های که معلوم نیست چه زمانی و از چه منابعی پرداخت می‌شوند، نه‌تنها گرهی از کلاف سردرگم مسکن باز نمی‌کنند، بلکه اوضاع را از این که هست پیچیده‌تر و بحرانی‌تر می‌کنند.