SCPI : les charmes de la nue-propriété

On y pense peu, mais l'investissement en SCPI peut se limiter à l'achat de parts en nue-propriété. Environ la moitié des SCPI actuellement ouvertes à la souscription, soit environ une quarantaine de véhicules, proposent cette formule de plus en plus appréciée des investisseurs. Pratiqué sous cet angle, le démembrement temporaire offre plusieurs atouts.

Décote à l'achat

Dès la souscription, l'investisseur profite d'une décote sur le prix de la part en pleine propriété. « Cette valeur minorée se justifie par une non-jouissance des revenus pendant une durée déterminée au départ », indique Jérémy Schoor, directeur commercial de Primaliance. En général, plus la période est longue, plus la décote accordée est importante. A titre d'exemple sur 15 ans, ce rabais peut monter à 43 %. « C'est supérieur à la décote proposée pour un bien immobilier physique neuf acheté en nue-propriété sur une même période qui se situe autour de 37 et 38 %», signale Jérémy Schoor.

Reste que la fixation de ce prix minoré dépend aussi du niveau de rendement de la SCPI. « Plus ce dernier est élevé, plus la décote est importante», précise Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Chez les sociétés de gestion qui pratiquent le démembrement, l'investisseur a la main pour choisir la durée de « son » démembrement temporaire. Les durées proposées vont de 3 à 20 ans, la plupart des souscripteurs optant pour une durée entre 5 et 10 ans. A noter que l'achat en démembrement ne concerne que les SCPI de rendement, autrement dit celles investies en immobilier d'entreprise.

Une fiscalité neutre

Ce mode d'acquisition permet également à un épargnant de se constituer un patrimoine immobilier, sans alourdir sa fiscalité. Le nu-propriétaire ne percevant par définition aucun revenu de ce placement, il n'est de fait pas fiscalisé au titre de l'impôt sur le revenu et n'est donc pas assujetti aux prélèvements sociaux. Et si ce même contribuable est imposable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), cette opération aura un effet neutre.

Retour à la pleine propriété

Arrivé au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts de la SCPI sans frais, ni démarche particulière. Cette reconstitution ne génère également aucun frottement fiscal.

Besoin de revenus à terme

Ce mode d'acquisition peut intéresser les épargnants imposés aux plus hautes tranches du barème de l'impôt sur le revenu et/ou taxés à l'IFI. Grâce à une fiscalité neutre durant le temps de démembrement, ils sont ainsi en mesure de se constituer un patrimoine immobilier avec une décote. Ce scénario n'est envisageable qu'à condition de pouvoir investir dans la pierre papier sans avoir besoin de percevoir les revenus locatifs.