Allemagne : l'étonnant référendum auquel vont participer les Berlinois

C'est un référendum tout à fait inhabituel qui va se dérouler à Berlin, en Allemagne. Le 26 septembre prochain, en même temps que les législatives, les électeurs de la capitale allemande devront se prononcer sur une question révolutionnaire : faut-il, oui ou non, exproprier les grandes sociétés immobilières, pour revendre à bas prix aux berlinois les logements qu’elles détiennent. Plus de 350.000 personnes ont signé une pétition demandant cette consultation, qui s’appuie sur une disposition constitutionnelle inusitée, la réquisition des propriétés privées pour le bien collectif.

Ce qui a motivé l'initiative : le prix des loyers à Berlin, qui explose. + 43% sur les cinq dernières années, alors que 86% des habitants de la métropole sont locataires. Après des années de sagesse relative pour le coût des loyers, Berlin a vu ses prix exploser, pour rejoindre ceux des autres capitales du continent. En particulier sous l’effet de ces sociétés immobilières qui ont racheté de nombreux biens, pour les rénover et les louer. Deutsche Wohnen, la principale d’entre elles, est la cible de cette initiative populaire. Mais le phénomène n’est pas propre à l’Allemagne. En Europe, les actifs de ces investisseurs sont passés, entre 2006 et 2021, de 3 milliards et demi à 85 milliards d’euros. 

Dans toutes les capitales, les prix flambent. Sur un an, le prix de l’immobilier a augmenté en moyenne, dans les pays de l’OCDE, de plus de 9%. C’est la plus forte hausse depuis trente ans. Elle s’explique bien sûr par le faible niveau des taux d’intérêt, qui incite à s’endetter. Et les prix ont atteint de tels niveaux que les primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois, ne peuvent plus devenir propriétaires, faute de revenus suffisants. Le marché est donc dominé par les gros investisseurs et les résidences secondaires. Un phénomène que l’on observe désormais dans toutes les grandes villes. 

50% des Berlinois sont en faveur de la mesure

Comment aurait lieu cette réquisition ? La constitution indique de façon assez vague qu'il s’agirait d’une sorte de préemption, par la puissance publique, à "prix juste". Les logements seraient ensuite revendus aux particuliers, sur la base du fameux prix juste.  D’après la loi, il faut obtenir, lors de ce référendum, une majorité de suffrages avec une participation d’au moins 25% des inscrits. Si l’on en croit les sondages, 50% des Berlinois sont en faveur de la mesure. 

Cela permettra sans doute temporairement d'élargir l'accès à la propriété, mais à terme, cela dissuaderait tout investissement dans la pierre, si l’on est sûr d’être spolié par un rachat autoritaire de la ville un jour où l’autre. Et la qualité, le confort, l’entretien du parc de logement s’en ressentirait. 

Un peu comme avec le contrôle des loyers. La municipalité de Berlin a voulu mettre en place un tel contrôle, mais elle s’est fait retoquer par la cour constitutionnelle. C’est une solution tout aussi saugrenue que la réquisition, car elle finit par restreindre l’offre de logements à louer. En effet, qui investirait dans un logement pour louer moins cher que cela lui coûte ? Un économiste suédois avait dit, il y a longtemps, le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec les bombardements. La seule bonne solution pour stopper la flambée des prix, c’est de construire massivement, pour augmenter l’offre de logements.